Hotelimmobilien: Wenn Kredite in Not geraten
Hotels sind besondere Immobilien: Kaum eine andere Immobilienart wird so maßgeblich durch den Betrieb und die Bewirtschaftung des Objektes bestimmt. Dies bestätigt sich auch in der gegenwärtigen Wirtschaftkrise. Sogenannte Not leidende Kredite, die Non Performing Loans, gewinnen wieder verstärkt an Bedeutung.
Was steckt dahinter? Eine allgemeingültige Definition der Non Performing Loans, kurz NPL, existiert nicht. Die grundsätzliche Einordnung dieser Kredite erfolgt anhand rechtlicher, steuerlicher, bilanzieller und aufsichtsrechtlicher Richtlinien. Gemein ist den NPL, dass ein Schuldner seiner Zins- und/oder Tilgungsverpflichtung nicht nachkommt und dadurch das Darlehen „Not leidend" wird. Deshalb werden in der Praxis Begriffe wie Not leidende Kredite, Problemkredite und Distressed Loans oder eben auch NPL oft synonym verwendet. Wichtiger Aspekt eines NPL ist, dass Finanzierungszweck und Sicherungszweck nicht übereinstimmen müssen. Der Sicherungszweck kann beispielsweise der Kauf eines Autos sein, das Sicherungsgut hierfür das Einfamilienhaus des Darlehensnehmers.
Hotelimmobilien unterliegen in der Bewertung großen Schwankungen
Bei NPL steht oft der Wert vorhandener Kreditsicherheiten im Mittelpunkt. Dient eine Hotelimmobilie als Sicherheit für ein Darlehen, hängt die Beurteilung ihres Wertes maßgeblich vom nachhaltigen Erfolg des Hotelbetriebs ab. Dabei unterliegt gerade der Marktwert von Hotelimmobilien häufig Schwankungen, wobei die gesamtwirtschaftliche Entwicklung eine wichtige Rolle spielt. Daher ist eine sorgfältige Prüfung der wertrelevanten Einflüsse auf die Hotelimmobilie erforderlich. Insbesondere wenn der Betreiber variable Miet- bzw. Pachtzahlungen leistet, kann es in Krisenzeiten zu Tilgungsengpässen auf Eigentümerseite kommen.
Durch die besondere Vertragsgestaltung zwischen Eigentümer und Betreiber gehen Kredite für Hotelimmobilien oftmals über reine Immobilienkredite hinaus. Da bei einem Managementvertrag der Eigentümer selbst für den Betrieb der Hotelimmobilie verantwortlich ist, ähnelt das Immobiliendarlehen einem Unternehmensdarlehen.
Verschiedene Investoren, unterschiedliche Interessen
Auf der Verkäuferseite sind primär Geschäftsbanken und sonstige Finanzinstitute zu nennen, die NPL nicht weiter selbst verfolgen möchten und weitere Zahlungsrückstände oder -ausfälle befürchten. Oftmals werden auch solche Kredite zusammen mit NPL veräußert, die zwar regelmäßig bedient werden, aber nicht mehr zur Strategie des Finanziers passen. Durch einen Verkauf dieser Kredite sowie von NPL lässt sich Liquidität generieren und regulatorisches Eigenkapital freisetzen.
Auf der NPL-Käuferseite kann zwischen aktiven und passiven Investoren unterschieden werden. Passive Investoren suchen gezielt nach möglichst hohen Preisabschlägen. Sie werden jedoch nicht selbst aktiv, um die Performance des Kredites zu verbessern. Auch aktive Investoren sind an den durchaus erheblichen Preisabschlägen beim Ankauf interessiert. Darüber hinaus verfolgen Sie strategisch eine Gewinnmaximierung.
Einige Investoren zielen bei einem NPL-Ankauf direkt auf einen sogenannten Debt Equity-Swap ab, der das Darlehen in Eigenkapital umwandelt; das verschafft dem Investor weitreichenden Einfluss bei anstehenden Umstrukturierungen bzw. der Sanierung. Bei Hotelimmobilien kommt diesen Einwirkungsmöglichkeiten erhebliche Bedeutung zu, da der Cashflow des Eigentümers der Immobilie durch den Betrieb der Immobilie erzeugt wird.
Wissensvorsprung durch Due Diligence
Wichtigster Eckpunkt bei NPL ist eine möglichst vollständige Erfassung, Sichtung und Beurteilung aller notwendigen Informationen. Nur so kann der nachhaltige Wert des Not leidenden Darlehens ermittelt werden. Eine genaue Analyse (Due Diligence) kann einen Wissensvorsprung verschaffen. Due Diligence bedeutet aus dem Englischen übersetzt „mit größtmöglicher Sorgfalt" und steht für eine systematische Stärken- und Schwächenanalyse sowie Identifizierung von Chancen und Risiken des Objektes selbst.
Kern der Due Diligence sollte - neben der strukturierten und kritischen Aufbereitung von betriebs- und finanzwirtschaftlichen Daten - eine indikative Bewertung des jeweiligen Objektes sein, da sich nur so der Wert des NPL durch den Abgleich der noch ausstehenden Darlehenssumme mit dem aktuellen Marktwert festlegen lässt. Bei der Aufbereitung der Daten ist insbesondere auf Rückgriffs- und Kontrollrechte sowie den Fortschritt eventueller Zwangsverwertungen zu achten.
Lesen Sie im zweiten Teil, welche Ursachen für ein Not leidendes Darlehen verantwortlich sein können.
Ansprechpartner
Gunther Liermann
Partner
KPMG
Marie-Curie-Str. 30
60439 Frankfurt
T +49 69 9587-4023 | gliermann@kpmg.com
Ansprechpartner
Niels P.E. Buck
Partner
KPMG
Ludwig-Erhard-Str. 11-17
20459 Hamburg
T +49 40 32015-5848 | nbuck@kpmg.com
