„Nur wer hervorragend aufgestellt ist, setzt sich durch"

Übernahmen, Sanierung, Restrukturierung - der Markt für Hotelimmobilien ist im Umbruch. KPMG-Partner Gunther Liermann über den Verdrängungswettbewerb im Hotelgeschäft, den Siegeszug der Budget-Hotellerie und Erfolg versprechende Nischenprodukte.

Der Markt für Hotelimmobilien erlebt derzeit weltweit einen Einbruch. Was tut sich auf dem deutschen Markt?
Der deutsche Hotelmarkt weist im internationalen Vergleich einige Besonderheiten auf: Er ist mittelständisch und kleinteilig geprägt und dazu sehr dezentral. Es gibt nicht nur eine große Metropole wie in Frankreich oder Großbritannien, sondern mehrere wie München, Frankfurt oder Hamburg - meist spricht man von den „Big Seven". Die großen internationalen Hotelanbieter drängen sich auf allen diesen Standorten, was in den vergangenen Jahren zu starken Überkapazitäten geführt hat. Die stagnierende Nachfrage hat nun eine sinkende Auslastung zur Folge. Zudem geraten die Zimmerpreise weiter unter Druck, die Umsätze brechen schnell ein. Die Krise wird zu einer Marktbereinigung führen. Nur die bestaufgestellten Anbieter setzen sich durch.

Wer sind die Verlierer und wer die Gewinner?
Die Ferienhotellerie kann zum Teil davon profitieren, dass sich der Trend zum Urlaub im eigenen Land verstärkt. Schlechter stehen die Business-Hotels da. Wir beobachten einen reinen Verdrängungswettbewerb: Große Kettenhotels kommen dazu, kleine private Hotels mit weniger Zimmern und Instandhaltungs- und Renovierungsstau müssen aufgeben. Auch große mittelständische Hotelmarken geraten bereits ins Straucheln. Die internationalen Ketten werden dominieren.

"Wir beobachten einen reinen Verdrängungswettbewerb"

Gilt das für alle Ansprüche und Preisklassen?
Vor allem die sogenannte Budget-Hotellerie legt zu, also stark gebrandete Anbieter in der 2-Sterne-Kategorie mit limitiertem Service. Sie bieten qualitativ hochwertige Zimmer zu relativ günstigen Preisen - und greifen damit den Hotelmarkt aggressiv an. In solchen Hotels zahlt man bei guter Buchungslage in der Großstadt rund 75 Euro für ein Zimmer. In einem 4-Sterne-Hotel würde man vergleichsweise nur wenig mehr bezahlen. Der Unterschied bildet in der Regel nicht den ganzen Kostenblock ab, der hinter einem 4-Sterne-Hotel steht.

Steht das Ende der Luxushotels bevor?
Luxushotels wird es weiterhin geben. Aber das bisherige Sternesystem - also nach dem Branchenverband DEHOGA oder internationalen Kriterien - löst sich aus unserer Sicht nach und nach auf. Dafür etablieren sich Full Service-Hotels der gehobenen Kategorie, zum Beispiel mit angeschlossenen Tagungsflächen. Auf der anderen Seite stehen Limited Service-Hotels. Sie bieten Standardleistungen mit hoher Qualität, bei sehr niedrigen Personalkosten.

Wie wirkt sich die Krise auf laufende Hotel-Projekte aus?
Viele Projektentwicklungen, die nicht solide geplant waren, werden nicht mehr umgesetzt. Erste Bauruinen, beispielsweise in Berlin, sind die Folge, weil das Kapital für eine Weiterführung des Projekts fehlt und auch kein Investor gefunden ist. Die Banken sind nach wie vor sehr zurückhaltend und versuchen sich aus aktuellen Engagements zurückzuziehen. Den größten Erfolg versprechen Nischenprodukte. Aber erst nach einer genauen Marktanalyse lässt sich sagen, welches Nischenkonzept künftig aufgeht und langfristig Erfolg verspricht.

"Unseren Mandanten bieten wir durch interdisziplinäre Teams einen Wissensvorsprung"

Wie unterstützt KPMG die Branche?
Wir beraten Investoren, die besten Partner an einen Tisch zu bringen und unterstützen diese bei der Ausgestaltung der schwierigen Verträge zwischen Immobilieneigentümer und Hotelbetreiber aus betriebswirtschaftlicher Sicht. Wir unterstützen bei der gründlichen Marktanalyse vor der Investition. In der Vergangenheit haben wir oft Investitionsrechnungen gesehen, die von einem anhaltenden Boom ausgingen. Man muss aber mit verschiedenen Szenarien rechnen, um entscheiden zu können, welche Investition sich wirklich lohnt.

Welche Themen sind derzeit besonders brennend?
Vor allem geht es um die Due Diligence bei An- und Verkaufsszenarien. So werden im Rahmen von Financial, Property, Markt- oder Tax Due Diligence praktisch alle betriebsnotwendigen, steuerlichen und marktrelevanten Aspekte beleuchtet. Die Bewertung von Hotelimmobilien ist ebenfalls ein wichtiger Baustein, wie auch die Projektentwicklung und Machbarkeitsstudien.

Wie sind die KPMG-Teams aufgestellt?
Die Projektteams bestehen regelmäßig aus Spezialisten von Corporate Finance und Transaction Services sowie Restrukturierungs- und Steuerfachleuten. Auch auf Real Estate spezialisierte Kollegen der KPMG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH gehören den Teams an, sie sind allerdings für die Erbringung von Rechtsdienstleistungen stets gesondert durch den Mandanten zu beauftragen. Diese interdisziplinäre Zusammenarbeit bietet unseren Mandanten einen Wissens- und Service-Vorsprung.

 

Ansprechpartner

Gunther Liermann

Partner

KPMG
Marie-Curie-Str. 30
60439 Frankfurt

T +49 69 9587-4023 | gliermann@kpmg.com

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Datum: 01.03.2009 | Größe: 1949,06kB