Der Betreibervertrag: Kernkriterium bei Investitionen in Hotelimmobilien

Hotelimmobilien sind durch eine gewisse Heterogenität geprägt, was nicht nur an der Unterschiedlichkeit der Hotelstandorte, Zimmerzahlen oder Ausstattungen liegt. Vielfältig sind vor allem die Gestaltungsmöglichkeiten, mit denen Immobilieneigentümer und Hotelbetreiber ihre Zusammenarbeit regeln können. Daher hat der Betreibervertrag bei einer Investition in Hotelimmobilien eine besondere Bedeutung: Er entscheidet über die Risikoverteilung zwischen Immobilieneigentümer und Hotelbetreiber.

Der Betreibervertrag eines Hotels ist entscheidend für die grundsätzliche Art der Investition in die Immobilie. In Deutschland sind es nach wie vor im Wesentlichen zwei Vertragsformen, die für Betreiberverträge gewählt werden: der Pachtvertrag oder der Managementvertrag.

Pachtvertrag: Passiv investieren
Der Pachtvertrag steht für das passive Investment in eine Hotelimmobilie. Der Pächter der Hotelimmobilie erzielt dabei Erträge aus dem Hotelbetrieb, insbesondere aus seiner Aktivität als Untervermieter der Hotelzimmer sowie sonstiger Einrichtungen und als Erbringer sonstiger Hoteldienstleistungen. Einen nachhaltigen Investitionserfolg darf der Immobilieninvestor allerdings nur erwarten, wenn der Pachtzins marktüblich ist und bleibt. Der Analyse der marktüblichen Pacht bzw. etwaiger Overrented- oder Underrented-Vertragssituationen kommt insofern eine besondere Bedeutung zu.

Managementvertrag: Aktiv bewirtschaften
Der Managementvertrag dagegen steht für ein aktives Investment: Nicht nur die Immobilie ist aktiv zu bewirtschaften. Vor allem geht es bei der Investition um den operativen Betrieb des Hotels mit allen Chancen und Risiken. Die Managementgesellschaft ist lediglich "Betriebsführer" für den Eigentümer der Immobilie. Der Manager erhält in der Regel eine umsatz- und/oder gewinnabhängige Vergütung und trägt kaum wirtschaftliche Risiken, da üblicherweise bis auf wenige Mitglieder der Führungsriege das gesamte Personal vom Eigentümer der Hotelimmobilie angestellt wird.

Hybride Verträge im Kommen
Zwischen Pachtverträgen mit fester Pachthöhe und Managementverträgen mit unmittelbarer Erfolgsabhängigkeit besteht eine Vielzahl an Gestaltungsmöglichkeiten. In der Praxis gewinnen diese zum Teil als "hybride Verträge" bezeichneten Mischformen immer mehr an Bedeutung. Verbreitet sind auch Stufenmodelle, bei denen zwischen Immobilieneigentümer und einer Betreibergesellschaft ein Pachtvertrag abgeschlossen wird, während die Betreibergesellschaft einen Managementvertrag mit einem Markenunternehmen unterhält.

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